Remate y mudanza

19 Jun

Publicado por: Christian Maldonado en: Actualidad de Propiedad Raíz, Desarrollo y Nuevos Proyectos, Economia y Finanzas, Latinoamerica

Dos edificios de más de veinte pisos de altura construidos en la cuadra ocho de la avenida 28 de Julio asustan a la vieja casona de la familia Prado donde funcionan las oficinas de la Presidencia del Consejo de Ministros (PCM).

Anunciada la venta de la antigua construcción de 5,451 metros cuadrados, empresas inmobiliarias nacionales y extranjeras han empezado a rondar la casona con apetito voraz. Lo más probable es que ese terreno pronto sea abonado con cemento y se siembren miles de varillas de fierro.

El plan se ha elaborado en las oficinas de la Superintendencia de Bienes Nacionales (SBN). Y el superintendente Jorge Villanueva es el más emocionado con el tema. Explica que la idea es que el Estado venda sus locales ubicados en zonas donde el metro cuadrado está muy bien cotizado.

El ejemplo se ha dado con el Ministerio de Educación, el local de 25 mil metros cuadrados que ocupa en San Borja ha sido comprado mediante una subasta pública por una inmobiliaria del Grupo Brescia a cambio de 13 millones 240 mil dólares. En el lugar se construirá un complejo habitacional.

El primer paso de la Superintendencia ha sido identificar las propiedades que ocupan diversas entidades públicas. “Nos hemos dado cuenta de que el Estado tiene una cantidad extensa de terrenos y que el espacio que ocupa cada empleado es altísimo, además hay instalaciones con playas de estacionamiento inmensas en lugares donde el metro cuadrado es carísimo, por eso se tendría que buscar un mejor uso”, señala Jorge Villanueva.

Pero ese mejor uso lo hará la empresa privada pues el plan inmobiliario de venta ya está en marcha, promovido por el Estado.

En la primera etapa se venderán los locales de los ministerios del Interior, en San Isidro, la Presidencia del Consejo de Ministros y el Ministerio de Justicia en Miraflores, el Ministerio de Energía y Minas y el Instituto Peruano de Energía Nuclear en San Borja, Cenfotur en Barranco y el Centro Vacacional Huampaní en Lurigancho.

En total se ofertarán mediante subasta pública 432 mil metros cuadrados. Se espera recaudar unos 140 millones de dólares por las ventas.

La intención de Villanueva es maximizar los precios de los predios para poder obtener el mayor precio posible.
¿Cómo hacerlo? En el caso del Ministerio de Educación se tuvo que trabajar con la municipalidad de San Borja para cambiar la zonificación a fin de que se puedan construir edificios de viviendas de hasta cuatro pisos.

Así se explica que el postor ganador haya pagado más de un millón de dólares del precio que se estimaba recibir.

El siguiente edificio que entrará en proceso de subasta será el Ministerio del Interior, al final de la avenida Corpac, donde en 1943 se construyó el aeropuerto de Limatambo. La intención es que al lugar, de 43 mil metros cuadrados, también se le cambie la zonificación para que se pueda construir un gran edificio pues está cerca de la zona empresarial de San Isidro.

Por la ubicación, el metro cuadrado del Ministerio del Interior podría llegar a venderse hasta en 2 mil dólares, estiman los conocedores. “No sé qué se va hacer ahí, pero evidentemente los peruanos debemos aspirar a que en ese lugar se construya el mejor edificio del país”, señala Villanueva.

No solo en Corpac podrá aparecer un nuevo gran edificio. En las sedes de la PCM y el Ministerio de Justicia en la cuadra 3 de Scipión Llona también se levantarían grandes edificaciones por sus privilegiadas ubicaciones. ¿Y a dónde se irían esos ministerios? La idea es que en el terreno de 60 mil metros cuadrados donde actualmente se encuentra el edificio del Ministerio de Transportes y Comunicaciones, en la cuadra 12 del jirón Zorritos, se construyan cuatro torres más para tener un conglomerado de cinco ministerios que reuniría a 6 mil empleados.

La licitación de la obra se realizaría en octubre y para el 2010 ya se tendrían listas las primeras torres del gran búnker ministerial.

METROS CUADRADOS

No solo la SBN está en temporada de ventas. En estos días se debate sobre la venta de 65 hectáreas del Aeroclub de Collique para un proyecto habitacional del Ministerio de Vivienda. El ministro de Defensa, Ántero Flores Aráoz, a cuyo sector pertenece el aeroclub, ha dicho que la subasta procede.

En el caso del cuartel San Martín, ubicado en la cuadra 13 de la avenida Del Ejército, en Miraflores, Proinversión realiza un proceso de subasta de sus 68 mil metros cuadrados.

Pero el ímpetu del superintendente Villanueva no tiene fronteras, afirma que no debería haber problemas en que la Beneficencia Pública de Lima venda locales que están en zonas muy rentables como el Hospital Víctor Larco Herrera o el puericultorio Pérez Araníbar, ambos en las avenidas 6 y 7 de la avenida Del Ejército.

Quienes respaldan esa visión del Estado por vender sus propiedades más rentables, son por lógica las empresas del sector inmobiliario. El director de la empresa de corretaje Colliers International, Eric Rey de Castro, señala que la venta de inmuebles del Estado puede generar importantes ingresos para las arcas fiscales.

“Lo interesante es que se empieza a entender que puede haber mucho valor si se maneja adecuadamente este valor de las propiedades”, señala.

Rey de Castro no solo apuesta por vender ministerios. Sostiene que el local del colegio nacional Alfonso Ugarte, en San Isidro, es una opción interesante para desarrollar un proyecto mixto que combine oficinas, hoteles, centros comerciales y residencias.

“Es loco que los muchachos tengan que venir de los conos para estudiar allí, es una zona con frente al zanjón donde hay la posibilidad de construir altura, el precio del metro cuadrado en ese lugar probablemente llegue a los dos mil dólares”, apunta.

El director de Colliers International es más osado y apunta a poder aprovechar los primeros niveles de los colegios ubicados en buenas zonas para desarrollar proyectos comerciales y dejar los altos para la tarea educativa. Así dice lograrían autofinanciarse con muy buenos recursos.

La idea también la considera válida para las universidades como la Agraria que tiene terrenos donde el metro cuadrado residencial está sobre los 200 dólares. Tal vez el gobierno esté tomando nota de las ideas y muy pronto hasta se piense en vender el mismísimo Palacio de Gobierno.

MÁS ESPACIOS PÚBLICOS

El sociólogo urbanista Pablo Vega Centeno sostiene que si los terrenos de San Borja o San Isidro, donde se ubican algunos ministerios, son de alto valor en el mercado inmobiliario, es razonable pensar en venderlos, pero propone que los recursos que va a obtener el Estado pueden servir para invertir en la implementación de espacios públicos en las zonas norte, este y sur de la ciudad que, tras ser el resultado de un crecimiento desordenado, adolecen seriamente de falta de espacios de calidad para el ciudadano.

Podría ser importante pensar en reubicar organismos del Estado, como los ministerios, en zonas de los distritos de Comas o Carabayllo en el norte o de los distritos de Villa María o Villa El Salvador en el sur. Hay que pensar en los múltiples encadenamientos que la presencia de estos organismos estatales producirían, que finalmente generarían nuevas centralidades dentro de esta ciudad.

Esos emplazamientos los propone porque se articularían al Corredor Vial de Alta Capacidad que el municipio de Lima está pensando implementar.