Administradores y habitantes de algunos edificios y conjuntos de uso residencial, en Cartagena, hicieron un llamado de atención porque apartamentos de vivienda –según las normas y los reglamentos– son alquilados por días o semanas a diferentes personas para turismo.

Esto sucedió durante el seminario que organizó la Corporación Lonja Inmobiliaria de Cartagena y Bolívar la semana pasada.

El cambio de uso de las unidades privadas de residencial a comercial, la ocupación transitoria por parte de personas extrañas a la copropiedad que no tienen relación con el edificio o conjunto, el desorden que producen, la entrada y salida permanente –entre otros hechos– violan la seguridad, la intimidad y la tranquilidad de los residentes, y perturban el uso y el goce de la unidad y los bienes comunes.

Aunque en algunas ocasiones se ha insistido en preparar un proyecto de ley que regule esta mezcla de usos en un mismo inmueble, un primer análisis sobre el tema permite identificar que hay una clara normatividad y que lo único que falta es que las autoridades y los órganos de administración de los lugares donde suceden estos conflictos decidan aplicarla.

Para comenzar, la Ley 675 del 2001 expresa que los reglamentos deben ajustarse a la normatividad urbanística vigente. La Ley también hace una clara diferenciación entre los inmuebles de uso residencial y comercial, y define los primeros como “aquellos destinados a vivienda de personas, de acuerdo con las normas urbanísticas vigentes…” De la misma forma define los edificios de uso comercial como “los inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a actividades mercantiles”. Y es evidente que las condiciones y exigencias para el funcionamiento de cada uno de estos usos son distintas.

Así, la reglamentación de propiedad horizontal debe sujetarse a estas normas y su incumplimiento generará conflictos, ya que los intereses de residentes y turistas van en distintos sentidos.

Las personas que alquilan los apartamentos en edificios destinados a vivienda familiar -sin tener en cuenta la Ley y los reglamentos de propiedad horizontal- son responsables por los daños que se produzcan, sin perjuicio de que exista la posibilidad de que el administrador o cualquier residente acudan a las acciones policivas contra los infractores directos e incluso, a la acción de tutela para proteger sus derechos.

Administradores y propietarios deberán utilizar los mecanismos de solución de conflictos y, si es del caso, imponer las sanciones previstas en el reglamento y en la Ley.

En efecto, la Ley 675 establece que los dueños tienen la obligación de usar los bienes privados de acuerdo con su naturaleza y limitación, de la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal absteniéndose de ejecutar cualquier acto que comprometa su seguridad o solidez. Es decir, hay que evitar los ruidos molestos y los actos que perturben la tranquilidad.

La norma agrega que “en caso del uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier título, solo podrán hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el reglamento, salvo autorización de la asamblea. En el reglamento de la copropiedad se establecerá la procedencia, requisitos y trámite aplicable al efecto”.

Si bien existe la posibilidad de modificar el uso general del edificio, la asamblea de copropietarios es la responsable de decidirlo con un quórum de 70 por ciento del total de los coeficientes de copropiedad y, desde luego, si las normas urbanísticas lo permiten. Además, será necesario obtener una licencia de adecuación cumpliendo con las exigencias del nuevo uso y modificar el reglamento.

De hecho, existen edificios y conjuntos de uso mixto (residencial y comercial) aprobados de esa forma con la licencia de las autoridades urbanísticas, para lo cual cada uno se debe reglamentar, con base en aspectos comunes.

*Abogada, asesora externa. .

Residencial y comercial no ‘cuajan’.

La figura de unidades residenciales que cambian para prestar servicios turísticos es totalmente diferente al arrendamiento para vivienda por un tiempo determinado. Además de la infracción a las normas de uso del suelo se produce un alto impacto que ni la norma ni el infractor mitigan.

De cualquier forma, las autoridades policivas tendrán la obligación de aplicar los correctivos del caso cuando los administradores y los dueños no las acaten por desconocimiento o por perturbación al uso y goce de las unidades.

Este cambio de uso tampoco reviste la figura de apartahotel, ya que este se entiende como el edificio para vivienda en el cual los propietarios y residentes utilizan servicios que presta la administración, similares a los de los hoteles. Por lo tanto, es una figura diferente.

En este caso las personas sí estarían residiendo allí y también existe la posibilidad de arrendarlos de manera temporal para vivienda. Los apartahoteles se utilizan con frecuencia para empleados de empresas que van a vivir durante un lapso de tiempo en una ciudad, lo que es distinto al cambio de uso.

¿Qué opinan?.

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Fuente: El Tiempo – Colombia