Estados Unidos – En Indio, una pequeña ciudad al este de Los Ángeles donde abundan los embargos de viviendas, equipos de trabajadores ponen los toques finales a un nuevo grupo de casas construidas por Lennar Corp.

Aunque la recesión provocó la quiebra de muchas pequeñas constructoras, bancos hipotecarios y deudores hipotecarios, las grandes empresas constructoras han capeado la tormenta. Su resistencia se debe, en buena parte, a su capacidad de financiamiento y de realizar acuerdos convenientes de compra y venta de terrenos, además de estrategias tributarias.

Ahora, lo peor de la crisis parece haber quedado atrás. Las ventas de casas nuevas en Estados Unidos muestran señales de estar tocando fondo y las acciones de las principales constructoras han repuntado desde sus mínimos de noviembre. Algunas, incluso, han apuntalado sus finanzas. Lennar y Toll Brothers Inc., por ejemplo, colocaron bonos por US$400 millones cada una en abril.

Un vistazo a cómo Lennar ha navegado la peor crisis inmobiliaria en décadas en EE.UU. muestra la importancia de saber comprar y vender terrenos en el momento justo. “A primera vista, el terreno parece el activo más sencillo de los bienes raíces, pero en realidad es el más complicado”, explica Emile Haddad, director general de inversión de Lennar.

Lennar, domiciliada en Miami, era una de las mayores constructoras en los estados más golpeados por la crisis, como Florida y California. Pero cuando el mercado inmobiliario se encaminaba a caer por el despeñadero, la empresa realizó dos acuerdos que le permitieron quitar terrenos riesgosos de sus libros antes de que el mercado colapsara. Los compradores fueron el Fondo de Bienes Raíces de Morgan Stanley y el Fondo de Pensiones de los Empleados Públicos de California, más conocido como Calpers.

Lennar también formó parte de empresas conjuntas para comprar terrenos, reduciendo su riesgos al no garantizar la mayor parte de los cerca de US$5.000 millones que se pidieron prestados para financiar las empresas conjuntas. Algunos analistas insisten que estos acuerdos podrían jugarle una mala pasada a Lennar, tanto en términos financieros como legales, a medida que los acreedores y los socios buscan recuperar sus pérdidas.

“Mientras más empresas conjuntas haya, mayor es la cantidad de socios que probablemente estén en apuros y enfadados”, señala Paul Puryear, analista inmobiliario de la firma Raymond James & Associates. “Deja la puerta abierta para muchas discordias”.

Otras grandes constructoras estadounidenses también se desprendieron de terrenos durante la crisis. Al venderlos a un gran descuento, generaron gigantescas pérdidas para propósitos impositivos. Utilizando tales pérdidas contra sus ganancias de los años previos, han obtenido cerca de US$2.550 millones en devoluciones de impuestos este año, según los cálculos de la firma especializada Zelman & Associates.

Lennar no prevé que la época de bonanza regrese en un futuro cercano. No obstante, ahora que los valores de los terrenos han caído significativamente desde sus máximos, Lennar y otras grandes constructoras creen que es el momento adecuado para volver a invertir.

Lennar espera concentrarse en construir y vender viviendas de bajo costo para quienes compran su primera casa.

Obtener terrenos a precios baratos será un factor crucial para la rentabilidad futura de las constructoras estadounidenses debido a que no se espera que los precios de las nuevas viviendas suban mucho durante un buen tiempo. Lennar no es la única constructora que quiere aprovechar los debilitados precios de los terrenos.

Ryland, una constructora de California, ha formado una alianza con la firma de inversiones Oak Tree Capital Management para comprar terrenos a bajo costo. Toll Brothers ha estado conversando con bancos interesados en vender bienes raíces embargados.

De todos modos, las grandes constructoras han quedado muy disminuidas. La venta de nuevas viviendas en EE.UU. alcanzó una tasa anualizada de 352.000 unidades en abril. luego de un máximo de 1,89 millones en julio de 2005. Lennar vendió 15.735 casas en 2008, frente a los 47.032 de 2006. El año pasado, registró ingresos del orden de los US$4.600 millones, comparado con los US$16.300 millones de hace dos años.
Michael Corkery

Fuente: Portafolio – Colombia