Argentina – Los precios de las propiedades se mantienen firmes; el mayor movimiento se advierte en los departamentos chicos y el segmento premium;  acceda al mapa de las cotizaciones barrio por barrio.

No es la crisis de 2001, pero la actividad inmobiliaria durante 2009 ha caído de manera notable. A diferencia de entonces, hoy se puede hablar de precios, pero casi todos están altos. Tanto que para comenzar una negociación hay que pensar en no menos de 1300/1400 dólares por metro cuadrado, en las zonas accesibles de la vida porteña. Y a medida que se llega a los barrios más cotizados, los números trepan. Así, en Barrio Norte habría que hablar de 1700 dólares el m2, siempre teniendo en cuenta que se trata de unidades usadas.

La demanda muestra un comportamiento más tranquilo ante una oferta heterogénea. Dos son hoy los segmentos protagonistas: el de los departamentos chicos (especialmente el dos ambientes muy buscado) y el target premium.

En la calle la gente se pregunta cómo puede ser que los precios se mantengan cuando la actividad ha disminuido. Están firmes, porque pese a todo se realizan operaciones y compradores/vendedores defienden sus propiedades. Muchos de los que compran son además pequeños inversores que colocan a salvo su dinero. En este tiempo, hay quienes postergaron su decisión de compra a la espera de una baja tal vez pensando que sucedería lo mismo que ocurrió en 2001. El que vende, compra en forma simultánea. ¿Qué haría de otra manera con el dinero?

Además, en los barrios consolidados, obviamente como en el caso de Recoleta o sectores de Barrio Norte, Barrio Parque o Belgrano R, por citar algunas zonas muy cotizadas, prácticamente no hay terrenos y no es posible construir nuevos edificios. Esa escasez llevó además a los desarrolladores a edificar en otros sectores y así comenzó la progresiva expansión de barrios como Villa Urquiza, Colegiales o Núñez y de otros que con gran potencial que despiertan interés de los desarrolladores como es el caso de Barracas, Almagro o Parque Patricios, con precios más accesibles a la hora de invertir y también para el potencial comprador.

Con tantos datos de barrios que se expanden, de otros que se consolidan y los que esperan su momento para ser rescatados del olvido parece difícil encontrar un criterio único, una opinión coincidente acerca de cuánto es el precio hoy de un departamento en la ciudad. Siempre se ha dicho que la valoración de un inmueble depende de muchos factores. Hoy, habría que agregarle, un escenario económico, poco atractivo para tomar riesgos. El ladrillo cotiza entonces muy alto por su sólida condición, que resguarda el bien de cualquier volatilidad.

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Qué dicen las inmobiliarias

* El corredor norte es el más atractivo para las inversiones y el que el público elige con frecuencia cuando busca un departamento como refugio de valor. En este corredor el rango de precios de departamentos usados parte de los 1200 dólares y el de los nuevos desde los 1800/1900 el m2.

* Los valores se mantienen firmes, en particular, en las zonas más consolidadas

* Es difícil hoy encontrar un departamento por menos de 1300/1400 dólares el m2.

* Hay muy buenos proyectos tanto a precio fijo como al costo; es un segmento muy atractivo para inversores que quieren invertir sumas menores de 20.000 dólares.

* Hay departamentos en construcción localizados en zonas de la ciudad que crecen como Boedo, San Cristóbal o Parque de los Patricios. En el caso puntual de Parque de los Patricios gana con las expectativas que genera el proyecto Distrito Tecnológico que impulsado el Gobierno de la Ciudad. En esa zona hoy se consiguen departamentos por menos de 50.000 dólares. Son unidades aptas tanto para la renta como para venderlas en el momento que se terminen.

* En Puerto Madero actualmente un valor medio para propiedades usadas ronda los 3200 dólares el m2. Las nuevas oscilan entre los 4000 y 5000 dólares el m2, según las terminaciones y categoría de la unidad.

* En plaza San Martín los valores parten desde 1500 dólares el m2. En edificios emblemáticos y muy exclusivos hay que analizar cada caso, porque el precio puede superar el de mercado. Un ejemplo puede ser el edificio Kavanagh.

* Los valores en general se mantienen estables, lo que echa por tierra quienes previeron una baja del 20%. En general, la demanda actual se orienta hacia departamentos chicos o de primer nivel. Como no hay casi crédito la gente sigue comprando con su propio dinero que no es infinito.

* Se construye menos por dos factores: en los últimos cuatro años se vendieron más de 1400 terrenos de buen nivel (fuera de los de 8,66 m x 30m) lo que significa que en gran medida la oferta de lotes se absorbió. También desaparecieron casi 100.000 cocheras; en esos espacios se construyen o se construirán edificios de propiedad horizontal.

* Aunque no hay un criterio único, en Recoleta un buen departamento con cochera a estrenar vale alrededor de 2500 dólares el m2 y puede llegar hasta los 3000 dólares. En el caso de áreas muy exclusivas como plaza Carlos Pellegrini y una parte de Alvear puede ocurrir que los mismos dueños definan los precios.

* Barrios con potencial: Colegiales, algunos sectores de Núñez, algo de los barrios que lindan con Palermo. San Telmo, Coghlan y Villa Crespo.

* Barrio Norte es otro de los sectores amplios y muy cotizados de la Capital Federal; el precio del m2 de los departamentos a estrenar está entre los 1900 y 2400 dólares el m2.

* La ubicación es uno de los factores fuertes que contribuyen al valor de una arteria.

* En la mejores calles de Barrio Norte o Recoleta el precio puede variar entre un 20% y un 25%.

* Las zonas más buscadas donde se defiende el mejor valor son: Recoleta, Palermo Chico, Barrio Norte, Botánico, Belgrano y todo el corredor norte. Mientras que Caballito es otra de las zonas donde se conserva un valor de comercialización, que se extiende a algunos sectores de Flores.

* Hoy los desarrolladores para sus nuevos proyectos buscan barios como Villa Urquiza, Saavedra, Almagro y parte Congreso y San Telmo.

**Fuentes consultadas: Toribio Achával, Bullrich, Kantai, JT y Tizado.

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Fuente: La Nación – Argentina