La Ley de preventa de vivienda en proceso de construcción o aún no construidas que la Asamblea Nacional aprobará en breve, coloca a constructores y promotores inmobiliarios en el dilema de seguir produciendo bajo el esquema regulatorio y sancionatorio que plantea la Ley, o dirigir esfuerzos e inversiones hacia otros sectores, porque nadie estará dispuesto a aferrarse a un negocio improductivo. No existen garantías para que los legisladores incorporen al instrumento las propuestas de los gremios relativas a mecanismos que consideren el ajuste por inflación en el precio de las propiedades, como a dar flexibilidad a los lapsos de entrega de las viviendas debido al tortuoso camino que imponen, hoy más que nunca, la escasez de materiales de construcción, la permisología (antes, durante, y después de haberse terminado el desarrollo), la gestión de créditos hipotecarios (al constructor y al comprador), y el letargo y cambios constantes de reglas de juego que caracterizan a los registros inmobiliarios.

La preventa inmobiliaria se aplica con el triple propósito: primero, para facilitar al comprador el pago en forma fraccionada de la cuota inicial del inmueble; en segundo lugar, adquirir un inmueble cuyo precio final de venta estará significativamente por debajo del valor de mercado al momento de la protocolización y entrega física, y en tercer lugar, para dotar al productor la liquidez que le permita acometer el desarrollo. Se inserta también en la necesidad de obtener financiamiento fresco frente al efectivo escaso, y al insuficiente crédito bancario vía gaveta hipotecaria obligatoria o de otras fuentes financieras.

Más allá de la preventa que hoy se convierte en una vía riesgosa para  capitales y activos inmobiliarios, hay otras figuras de financiamiento alternativo para continuar produciendo viviendas. La titularización en proyectos inmobiliarios a través del establecimiento de fondos que junto a los recursos depositados por los promotores capitalicen aportes de inversionistas pequeños y medianos, mediante la oferta privada de acciones, constituye un camino menos espinoso que la preventa regulada para impulsar soluciones habitacionales. Una acción por metro cuadrado adquirida al momento de iniciarse la obra se revalorizará en los dos o tres años que dura el desarrollo, y una vez culminado, el inversionista puede retirar su aporte y su rentabilidad.

La titularización, como participación en un proyecto de construcción está  extendida en el mundo. Sus inicios datan de la gran depresión de los años 30 en Estados Unidos, pero ha sido a partir de la década de los 70 cuando ha sido más utilizada en ese país. Inglaterra, Francia y España, también asumieron este sistema en los años  80. En América Latina Colombia ha sido el país pionero desde 1992, seguido por México.

La titularización de activos inmobiliarios contribuye a  reducir los costos financieros en la construcción y facilita la comercialización de proyectos. Esta figura brinda a los inversionistas la oportunidad de participar en la valorización de propiedades inmobiliarias, tanto en las destinadas a la venta como al arrendamiento; a corto o a largo plazo.
Una vez culminado el proyecto inmobiliario se procede a la venta del mismo a precios de mercado y se le notifica al inversionista el monto invertido mas sus gananciales, teniendo éste las opciones de vender su participación, de recomprar otros títulos para nuevos desarrollos, o una combinación de ambas. La titularización puede realizarse mediante oferta privada (entre un grupo de conocidos y relacionados), o por oferta pública con la comercialización de títulos valores en el mercado de capitales, donde empresas inmobiliarias venezolanas han incursionado con éxito. Solo tendríamos que esperar que el Estado venezolano, en todas sus instancias, asuma con responsabilidad su rol, destinando suficientes fondos y subsidios, eliminando las alcabalas de la permisología, promoviendo y garantizando la participación privada.

Gerardo Hernández Dávila

Fuente: Prensa CIV