Colombia  – Además, un caso en el que posible constituir una Unidad Inmobiliaria Cerrada cuando hay bloques independientes que comparten bienes y servicios comunes.

El lector Álvaro Ramírez comenta que mediante acta de la asamblea general de propietarios del 30 de junio del 2005, se aprobó la reforma al reglamento -que dio origen a la copropiedad en 1991- para actualizarlo conforme a la Ley 675.

“El 6 de febrero del 2006 fue inscrita en la Oficina de Registro la escritura de compra de mi apartamento”, dice Ramírez, quien agrega que allí dice que “está sometido al reglamento de 1991″, nada más.

Asegura que posteriormente, el 26 de octubre del 2006 y mediante escritura del 11 de octubre de ese año, el administrador inscribió la reforma en la Oficina de Registro, lo que le originó nuevas cargas económicas.

“¿A qué debo atenerme, teniendo en cuenta que nadie me advirtió que una reforma que afectaba al apartamento que estaba comprando estaba pendiente de trámite por parte del administrador? ¿Además, qué hago si lo que aparecía inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria, sin la publicidad del caso, ya había sido resuelto por la asamblea antes de que yo fuera uno de sus miembros?”

Aunque en principio existiría solidaridad entre el anterior y el nuevo propietario para el pago de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, es posible que a través de una conciliación o por decisión judicial se determine una exoneración del pago al nuevo propietario.

Esto teniendo en cuenta que cuando compró el vendedor debió adjuntar el paz y salvo del administrador y que -además- en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos ni siquiera aparecía la reforma del reglamento para someterlo a la Ley 675.

También es necesario determinar si la responsabilidad por esta omisión corresponde al administrador, pues en este caso responderá por los perjuicios ocasionados.

Bienes comunes, pero con reglas independientes

Un administrador de dos bloques independientes, cada uno con su régimen de propiedad horizontal pero con algunos bienes y servicios comunes, pregunta: “¿Cómo se pueden reglamentar la disposición de las basuras, el uso de parqueaderos de visitantes, la responsabilidad de entrada común a los edificios y la vigilancia?”

Como se trata de un sólo complejo arquitectónico en el que se comparten bienes y servicios comunes es posible constituirlos como una Unidad Inmobiliaria Cerrada , a la cual se le aplicará un reglamento diferente al que tiene cada edificio; además, tendrá una persona jurídica independiente que administrará los bienes y servicios que comparten los dos bloques.

Cobros en los parqueaderos

El propietario de un apartamento, miembro del consejo de administración del conjunto en el que reside, formula varias preguntas sobre parqueaderos: “¿estos bienes comunes pagan impuesto predial?

“Además, un parqueadero no tiene coeficiente pero ha sido utilizado por un residente; pregunto: ¿se puede cobrar el canon respectivo con la sola decisión del consejo de administración?, además, en caso de que se haga ¿con base en qué se procede de esa forma?”

Sobre la primera inquietud, vale recordar que la Ley 675 del 2001 o de propiedad horizontal determina que los bienes comunes no pagan impuestos de manera independiente, sino que están incluidos en el predial -sobre cada bien privado- en proporción a los coeficientes de copropiedad.

En cuanto a la segunda pregunta, si el garaje no tiene coeficiente asignado en el reglamento de propiedad horizontal no sería un bien privado, sino común. En consecuencia, no debe pagar cuota de administración.

De todas maneras es necesario revisar el caso con todos los antecedentes pues, en principio, la asamblea de copropietarios puede reglamentar su uso y cobrar un alquiler si en el reglamento se establece como bien común rentable. Es importante hacer la salvedad de que el dinero que se reciba servirá para disminuir las cuotas de administración o para gastos de inversión en los edificios o conjuntos.
NORA PABÓN G.- ABOGADA, ASESORA EXTERNA / ESPECIAL PARA EL TIEMPO

Fuente: Portafolio – Colombia