Por experiencia propia y por algunos relatos que he escuchado de personas que compran inmuebles, es muy recomendable no comprarlos con deudas así estás no afecten directamente al inmueble como los son las deudas de prediales que no se pagaron en su debido momento y que ya expidieron en tiempo. Un pago de un predial afecta el inmueble si se debe hace 5 años o menos. Si el predial que no se pago fue hace 6 años o más y está bajo el nombre del anterior propietario, no afecta el inmueble directamente.  En algunos lugares estos años pueden aumentar o disminuir. Una propiedad debe estar a paz y salvo, con todos los servicios pagos al día porque de lo contrarío podría convertirse en un deudor solidario. Revise que la administración este al día al igual que las cuotas extraordinarias. También es importante revisar que el inmueble no esté embargado ni en proceso de estarlo. Cada año se deben pagar los impuestos prediales, así que no sólo es revisar que lo hayan hecho los anteriores dueños, sino que lo hayan hecho en el tiempo estipulado o si no con seguridad ya habrán intereses de por medio y probablemente procesos administrativos o judiciales iniciándose contra el propietario. Mi recomendación es asesórese.

Si esta enamorado de la propiedad que acaba de decir que va a comprar haga lo siguiente: Busque profesionales que lo asesoren y amigos o familia con criterio para que le sirvan de ojos, pues muchas veces, cuando vemos algo que nos gusta mucho, nos enceguecemos y dejamos de ver pequeños detalles que pueden ser cruciales al comprar un inmueble. Hace poco quise comprar una pequeña casa (apartamento) que encontré satisfacía todas mis necesidades y que cumplía con mis expectativas. Decidido a comprarla, después de analizar todos los aspectos empecé a buscar asesoría. Inmediatamente llame a dos familiares que han tenido experiencia en compra de inmuebles. Luego, con disimulo, lleve a un ingeniero civil a que cotizara en cuanto me podría salir la remodelación y arreglo de la casa. Recuerde que una cotización es gratis, pero uno puede pagar algo para no hacerle perder el tiempo a las personas. También hable con vecinos y les pregunte como era su experiencia en el lugar, el funcionamiento de los servicios públicos, la vida en comunidad con otros vecinos, la seguridad en el sector. En mi caso, la propiedad pertenecía a un pequeño conjunto de apartamentos por lo que fue fácil preguntarle a los porteros sobre algo importante que haya ocurrido en el predio. Contacte a la administradora, y le pregunte por el estrato, costos de los servicios y si el lugar estaba en planes de subir de estrato. Luego de escuchar y entender las condiciones en que estaba el predio que quería comprar y re-afianzar la idea de compra busqué asesoría profesional.  La asesoría profesional tiene un costo que vale la pena asumir, pues esto es el último paso a una inversión que estará presente en la vida de casi todos por más de 5 o 10 años.  Conozco algunos temas inmobiliarios y por eso no busque asesoría con una inmobiliaria. Además entiendo la importancia de la luz en una casa u apartamento, la humedad, las conexiones eléctricas, tuberías de gas, etc.  Pero no buscar asesoría con una inmobiliaria, no quiere decir que no busque asesoría judicial ni expertos avaluadores.

Los resultados e informes que me dieron es que por el precio era un buena compra.

Lo que nadie te dice. Deben aprender a preguntar. Yo hice muchas preguntas, pero me tome el tiempo de ir a un Super Cade en donde está matriculado e inmueble, y con el numero de matricula inmobiliaria me acerque a un funcionario para que me diera un estado de cuenta con todo el historias de pagos realizados y pendientes del inmueble. La mujer que tomo mi caso fue muy amable y en 10 minutos solucionó mis dudas. A ella le hice dos preguntas después de ver  los pagos realizados y las deudas pendientes sobre en el informe de impuestos prediales.

Preguntas que hice:

1. ¿Las deudas con el estado que supuestamente ya expidieron (más de 5 años) afectan al inmueble que quiero comprar; Me pueden hacer pagar multas, convertirme en un deudor solidario o embargarme el inmueble? R/ “No. El inmueble sólo requiere que tenga los últimos 5 años de los pagos prediales al día. Asegúrese que la persona que le venda haya realizado pagos oportunos del total de la deuda y no tendrá problemas con su inmueble. Si los prediales que no se han pagado tienen más de 5 años, estos no afectan al inmueble sino a la persona que no los pago cuando era propietaria. Por una deuda de más de cinco años no perderá el inmueble ni deberá pagar multas de ningún tipo”. -  Hasta aquí todo estaba muy claro. La propiedad que quería comprar no corría ningún tipo de peligro de ser embargada y yo no tendría que pagar multas de ningún tipo.

La segunda pregunta fue:

2. ¿Si decido comprar, siendo yo el propietario del inmueble me puedo ver enredado en vueltas jurídicas por las deudas anteriores; reconozco que no voy a perder el inmueble ni dinero, pero puedo perder tiempo aclarando que esas deudas no tienen que ver conmigo? R/ “Si. Es posible que en algún momento le toque realizar vueltas para demostrar que no tiene nexos con la persona que quedo debiendo los prediales y que el inmueble ya no debe afectarse porque se compro en paz y salvo con los prediales de los últimos 5 años pagados en su totalidad. Al momento de querer vender es muy probable que los interesados en comprarle a usted le exijan que todos los prediales estén pagados en su totalidad, incluyendo los que los dueños anteriores dejaron de pagar, o sencillamente no le compren el inmueble”. En conclusión, aunque es evidente que la propiedad está a salvo y no podrá ser embargada, usted si podrá incurrir en vueltas que no lo deberían estar afectando. De igual manera así como esto perjudica la compra de parte suya, imagínese que el inmueble ya sea suyo y usted lo quiera vender… es probable que no le sea fácil venderlo por estas deudas que arrastran los dueños anteriores.

No soy especialista en este campo, pero entiendo que esto es un detalle al cual debemos prestarle mucha atención. Invitamos a todos los profesionales en esta área  a que nos complementen este articulo y nos aconsejen en las medidas o decisiones que debemos tomar cuando nos ocurran este tipo de situaciones.

Christian Maldonado

Equipo Veo y Alquilo

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